交银国际：首予物流房地产行业领先评级 签买入顺丰房托

　　交银国际发布研究报告称，首次覆盖物流房地产行业，给予领先评级，并给予安博（PLD.US）及顺丰房托（02191）“买入”评级。考虑到未来几年多个需求增长动力和供求关系的改善，该行对行业的长期前景持乐观态度。该行还认为，从租金增长和潜在资本收益两方面来看，物流房地产可比其他房地产资产提供超额回报。另指美联储进一步降息将继续推动物流房托基金（REITs）的重估，并在短期内表现领先。

　　交银国际主要观点如下：

　　预计物流房地产将产生超额回报。

　　世邦魏理仕预测，2024-28年美国现代化物流房地产的总回报CAGR为11.5%，在所有房地产类型中排名第一，这反映了现代化物流房地产租金持续增长的趋势，以及由于利率下调压缩资本化率而带来的潜在资本收益。

　　降息启动后，REITs将在12-18个月内表现领先。

　　由于加息和高利率环境，全球REITs在2022-24年表现落后于大盘约30%。然而，该行的研究表明，在过去三次主要的降息周期中，REITs的表现在降息开始后逆转，特别是在降息周期开始后的12-18个月。

　　需求持续增长，供求关系改善。

　　该行认为，物流房地产需求将继续受到以下因素的推动：1）电子商务的蓬勃发展和日益普及；2）冷链物流需求不断增长；3）外包物流利用率提高；以及4）为以满足自动化和ESG的要求，对现代化设施的需求日增。由于高利率环境打断了建设进度，许多国家的新开工项目也降至十年来的低点。该行预计，未来几年供应减少将支撑租金水平。