临近年底, 万物云 (2602.HK)对万科(000002.SZ)应收账款的处置加快。
近日,万物云公告拟收购上海祥大 房地产 发展有限公司(以下简称“上海祥大”)的45%股权,初始代价约为7.12亿元,其中的5.9亿元将用于万科对万物云债务的偿还。
公告显示,上海祥大由万科通过子公司全资持股,上海祥大持有位于上海浦东新区洋泾街道的办公与商业物业(即上海滨江万科中心及光合新座),项目地处上海 陆家嘴 核心地段。
对于收购上海祥大股权的裨益,万物云方面对《中国经营报》记者表示,在上海祥大持有物业的辐射范围内,万物云在管项目19个,其中10个为住宅楼盘,在管小区户数10766户,拥有蝶城内高密度的相对优势。“该项目为商业 综合 体,经营业态涵盖商场及写字楼,商场有助于万物云构建‘蝶城+社区商业’的互利发展模式。”
事实上,万物云在11月初与万科亦进行过一次“以资抵债”的关联交易,当时万物云以1.5亿元的价格收购万科持有的武汉新唐共祥商业管理有限公司(以下简称“武汉新唐”)50%股权。对于两笔收购资产的运营计划,万物云方面均表示:“会持续研究如何发挥万物云的蝶城优势。”
标的均为商业物业
公告显示,上海祥大主要从事房地产开发经营以及物业管理业务,目前由上海万科投资管理有限公司(以下简称“上海万科投资”)持股100%,上海万科投资是万科全资子公司。
11月29日,万物云与上海万科投资订立 股权转让 协议,由万物云收购上海祥大的45%股权,且部分交易对价作为万物云对万科到期应收账款的抵偿,金额为5.9亿元,剩余款项将由上海万科投资预留作为交易保证金,并用于清理上海万科投资应付上海祥大的账款,需要时可用于上海祥大内部运营。
记者获悉,上海祥大持有的主要资产为上海滨江万科中心,该项目总建筑面积约6.7万平方米,包含写字楼即滨江万科中心(地上25层)、商场即光合新座(地上4层)、地下车库(地下2层)。办公租户主要为服务类、金融类公司,商业租户主要为餐饮企业。截至2024年10月31日,上海祥大的投资性房地产估值约13.37亿元,经过调整,上海祥大100%股权对应价格最终确定约为15.82亿元。
11月1日,万物云同样与万科展开关联交易,通过收购武汉新唐的50%股权进而持有武汉新唐名下全部资产的50%权益。彼时,该笔交易对价1.5亿元全部作为万物云对万科应收账款的抵偿,其中的1.25亿元由卖方于武汉新唐的既存股东借款债权本息代替,仅剩下的0.25亿元需要以现金支付。
与上海祥大类似,武汉新唐持有的主要资产为商业物业,即武汉新唐万科广场。记者获悉,该项目总建筑面积约7.48万平方米,包含地上5层和地下1层,2015年正式营业。截至2024年8月31日,项目节点出租率达90. 5%,单位日租金为3. 06元/平方米,主要业态包括服务、零售、餐饮、娱乐等。武汉新唐万科广场位于万物云蝶城“唐家墩街道”范围内,在该项目直线距离500米的区域中,万物云在管住宅项目4个。
值得注意的是,9月底,万物云公告更改IPO募集资金用途,为“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的(含经营性资产投资等)”分配了约18亿元的资金。截至2024年8月31日,万物云未动用募资净额约33.43亿元。万物云亦在公告中表示,将于日后考虑是否进一步收购上海祥大余下的股权。
万科应收账款占比40%
今年8月,万物云管理层在业绩会上表示,下半年公司会进一步主动降低与万科的关联交易,并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。对开发商关联业务下降的影响,会尽可能通过非开发商主营业务的更好发展来弥补,最终保持收入正向增长。
半年报显示,截至2024年6月30日,万物云贸易应收款项及应收保证金约为94.5亿元,其中关联方(万科及其附属公司)应收账款约为38.2亿元,占比约40%。
“万物云是万科养大的孩子,双方水乳交融,是剪不断理还乱的关系,今天不能就说一刀两断。人都是有感情的,业务势必藕断丝连。双方业务量虽确实在下降,但应收账款显著增加,我们既希望能够保持业务的相对独立性,同时感情上又很难做到投资人说的一刀两断。”万物云董事长朱保全在2024年中期业绩会上公开表示。
近年来,万物云与万科关联交易的比例持续下降,2021年为19.2%,2022年及2023年分别为16%和13.5%,今年上半年这一数据进一步下降至10.1%。朱保全表示,公司上半年与关联方交易比例的下降速度超过预期,但在下半年会持续降低,同时希望通过团队的努力把基于公司战略的主营业务加快做强。
半年报显示,今年上半年,万物云与开发商业务相关的收入占比为12.6%,同比下降5个百分点。若剔除所有开发商相关业务,公司上半年收入约153.6亿元,同比增长16.2%;毛利约20亿元,同比增长12.8%。
分业务来看,上半年,万物云循环型业务(即主营业务/非开发商业务,包括住宅物业服务、物业及设施管理业务、BPaaS解决方案服务业务)收入约149亿元,同比增长16.7%,占收入比例为84.9%,毛利约19.4亿元,同比增长16.8%。其中,住宅物业服务收入约93.2亿元,同比增长14.2%;物业及设施管理服务收入约48亿元,同比增长20.8%;BPaaS解决方案收入约7.9亿元,同比增长22%。报告期内,万物云的收入结构进一步转换,开发商增值服务收入约9.2亿元,同比下降33.8%,毛利约0.02亿元,同比下降98.9%。
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