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没有一家房企预见了2021年之后的行业大下滑，并在此前主动收缩。但经营策略稳健的企业，虽然在2015年-2021年的行业大跃进阶段表现没那么亮眼，此后却得以避免债务危机，甚至迎来发展机遇
文 | 《财经》特约撰稿人 辛晓彤
编辑 | 马克
2024年房地产行业仍未止住下滑势头，全年新房销售96750亿元，同比下滑17.1%，减少19957亿元。对应到企业端，2024年房企销售前十名销售总额21008亿元，2023年房企销售前十名销售总额28249亿元，2024年比2023年减少7241亿元，-25.6%。多数房企仍在竭尽全力地化解债务和保交楼。
从2015年至今，房地产行业走出一个倒V形曲线。在2014年的短暂下滑后，房地产行业2015年又恢复了高速增长，千亿房企阵营持续扩容，百强企业拿地规模也在连年上升，2021年房地产行业达到峰值，当年新房销售181930亿元。
但从2021年下半年起，众多房企就险象环生，多年位列行业前三的恒大于当年9月爆雷——无法支付银行到期利息，成为行业转折点。进入2022年，更多房企债务缠身，真实地挣扎在“活下去”的边缘。
高负债、高周转、高杠杆，这一模式曾是房企扩张规模、提升行业排名的“密码”。如今很多房企陷入存量房难消化、土地难开发、现金流吃紧、债台高筑等结构性困境，很大程度上源于行业即将进入寒冬之时，企业仍在过度投资、没有及时收缩。
那么，是否有房企先知先觉、知行合一、未雨绸缪，提前采取收缩政策，并在寒冬真的到来后发展较为顺利呢？我们用“年度拿地金额”这一数据做了观察，因为拿地多少，是判断房企经营策略激进、稳健、保守的核心指标。
我们发现，没有一家房企预见了2021年之后的行业大下滑，并在此前主动收缩。但经营策略稳健的企业，虽然在2015年-2021年的行业大跃进阶段表现没那么亮眼，此后却得以避免债务危机，甚至迎来发展机遇。
文中所用的数据，如无特别标注，均来自中指研究院。
有房企“未雨绸缪”吗？
从行业数据来看，2021年各企业拿地决策统一性并不强，有的扩张有的收缩。但2018年到2020年行业普遍扩张。我们以2018年房企拿地榜前20名为考察对象，研究其在2018年-2020年这三年的拿地情况。
如果连续三年拿地金额持续上涨，说明房企大概率跟随行业大势。如果连续三年拿地金额持续下降，说明房企有可能看到寒冬将至提前收缩，但也有可能是房企自身经营问题导致，需具体问题具体分析。
从图表中看，20家企业中有5家企业在三年间拿地金额逐年递减。其中三家国央企，分别是中国中铁、华侨城和中国铁建；两家民营企业，分别是中梁控股集团和雅居乐。
倘若上述五家企业是主动战略性收缩，那么在2021年之后应该有持续性、有针对性的拿地动作，毕竟土地储备是房地产开发“拿地—盖房—销售—收入”四部曲的第一步。倘若后续拿地金额仍然下降，公司经营没有向好态势，那么前三年的“收缩”很难称得上未雨绸缪，大概率和自身经营有关。
下表将五家企业单独列出，总结了这七年的拿地情况。
从图表中可以看出，国央企里面中国中铁和中国铁建在“三年收缩”后保持较高的拿地态势，2021年-2024年，中国铁建拿地规模基本保持在前10，中国中铁则保持在前20。至少从数据来看，这两家公司都有未雨绸缪之象。
但是58安居客研究院院长张波认为，“预判到风险”不是两家公司选择收缩的主因，毕竟当时整个行业都处在疯狂扩张的阶段。
张波判断有两个原因。首先，2018年-2020年是基建快速发展的阶段，基建订单增长明显，资金占用量也比较大，两家公司或许都将注意力集中在主营业务上，地产业务投入相对较小。其次，2010年，国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”，2017年和2018年初又再次重申该条令，中国铁建和中国中铁虽不在其中，但或许会有意识地弱化房地产板块的布局。
相比之下华侨城显得后继无力。从华侨城A（SZ000069）发布的财报来看，2021年-2023年，公司营收逐年递减，2023年只有2021年的一半左右。归母净利润自2020年后逐年下滑，其中2022年由盈转亏，2022年和2023年分别亏损127.66亿元和84.35亿元，2024年前三季度共亏损23.5亿元，亏损规模在逐渐缩小。
民营企业中梁控股集团和雅居乐基本可以判断为自身经营问题，并非战略性收缩。两家公司在拿地排行榜中的位置逐年下降，2022年之后均跌出前100。中梁控股集团（02772.HK）一度被债主提交清盘呈请，于2024年3月25日的清盘聆讯中被法院撤销；雅居乐（HK：03383）于2024年5月“爆雷”，公司发布公告称债务到期无力偿还，公司市值已从最高600亿港元跌至现在的31亿港元。
值得一提的是中国恒大（3333.HK）。这家公司2018年拿地金额382亿元，恰好排在21位，同比下滑71%（2017年拿地1319亿元），堪称断崖式下跌。不过根据克而瑞数据，恒大的土地储备货值仍然在业内排第一。
在金融去杠杆的背景下，恒大在2017年提出了“低负债、低成本、低杠杆、高周转”的经营模式。在拿地方面也较为审慎，2019年和2020年中国恒大拿地437亿元和918亿元，分别排在第17位和第7位。
中国恒大在2018年-2020年销售势头都很好，2018年和2019年销售排名仅次于碧桂园和万科排在第三，2020年则超过万科排在第二，但恒大的资产负债率一直居高不下，维持在80%以上；2018年和2019年的净负债率[（有息负债 - 货币资金）÷ 净资产× 100% ）]分别为151%和159%，远高于行业均值的90%，财务风险肉眼可见。只能说2017年提出的“三低一高”已经为时已晚。
最近三年谁过得相对不错？
2024年房企拿地榜和销售榜皆已公布，今年拿地金额排在前几名的公司，销售金额同样排在前几名，相对稳定。
这几家房企在2018年-2020年三年间并没有采用收缩战略，依旧逐年扩张。
其中滨江集团在2024年表现颇为显眼，成为房企拿地排行榜和销售排行榜双榜前10中唯一的民营企业。滨江集团董事长戚金兴在接受媒体采访时表示：“2024年是我最满意的一年。”
在房地产行业民营企业逐渐式微的大趋势下，滨江集团步步向前。2018年滨江集团在拿地榜和销售榜中均位于30名开外，此后排名逐步上升，2024年终于进入前10。
从数据来看，滨江集团在2018年-2020年并未收缩拿地，但其拿地规模较小，三年拿地金额不及万科2018年一年的拿地金额。2021年公司选择减少拿地金额，而在2022年行业普遍减少拿地预算的时候，滨江集团则有底气选择“持平”。
滨江集团的崛起主要得益于深耕杭州市场，2023年杭州地区营收占集团总营收的65.17%，该企业也多年蝉联杭州房企销售榜第一名。戚金兴在采访中提到：“杭州的房地产政策是一步到位的……我认为是我第一次感受到有天时地利人和的大好环境。”
2024年销售额超过千亿的民营企业还有龙湖集团，排在第11位。和滨江集团几年来稳步向上不同，龙湖在拿地方面一直高举高打，常年保持在第十名上下，销售方面也是同样的位置。在“碧万恒融”渐次陷入困境之后，龙湖几乎成为民营房企的领军者。
然而公司2024年的拿地规模急剧收缩，只有68亿元，排在32名。
降低地产开发业务也是龙湖自己的选择。
龙湖集团（00960.HK）2024年中报显示，上半年合约销售额和销售面积分别同比下降48.1%和37%，跌幅超过行业平均水平。归母净利润下滑27.2%至58.66亿元。公司董事长陈序平在业绩会上称，单一依赖地产开发的业务模式很难持续增长。龙湖一直在布局长租公寓、商业服务等赛道，降低地产开发业务大幅下行带来的风险。
再来看看央国企的表现。
拿地榜前六名除绿城中国是混合所有制企业，另外五家均是国央企。六家又可以分为“两个阵营”，一是类似龙湖的“高举高打”型，阵营成员包括中海地产、保利发展和华润置地。这三家公司一直处在拿地头部，自万科、碧桂园让出拿地榜前两名之后，三家企业也当仁不让填补了空缺。
三家公司的拿地策略也较为类似，只有2021年有变化，中海地产选择收缩，而保利发展和华润置地都选择了轻度扩张。
另外一个阵营则是类似滨江集团的“稳步上进”型，阵营成员包括绿城中国、建发房产和招商蛇口。这三家企业在2018年拿地规模并不显著，后续也不冒进，拿地“求稳”，排名逐步提升，2022年-2024年占据了四五六名的位置。
值得一提的是绿城中国（03800.HK）。2014年绿城经历了一系列动荡，最终中交集团以60亿港元收购宋卫平24.288%股份，成为绿城中国并列第一大股东（根据绿城2024年中报，中交集团持股比例已达到28.967%，九龙仓集团持股比例为22.973%，宋卫平持股8.665%）。经营不善加管理层变更，使得绿城在一段时间内退出了头部房企竞争。待公司缓过神来整装待发，恰好也“错过”了寒冬前夜白热化的拿地大战，重整旗鼓的绿城因祸得福，重新回到头部房企的行列。
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