明年将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模
当前，房地产市场出现积极变化，但“稳楼市”的任务仍然艰巨。为此，明年楼市政策将进一步以去库存和盘活存量土地及房源为抓手，“用力”促进楼市企稳。
12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。对于明年全国住房城乡建设工作的总体思路，会议明确，将“更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患”，并会在“稳住楼市”的同时，加快构建房地产发展新模式。
受访业界人士认为，2025年，房地产仍将是“防范化解经济金融风险”的重点领域。为持续推动市场止跌回稳，明年需重点关注楼市存量去化情况，包括收储存量土地和收购存量商品房的实施进展。与此同时，因城施策政策措施还有继续优化空间。作为“十四五”的收官之年，明年房地产相关基础性制度或迎来变革，其影响可能进一步深入至房地产相关产业。
用力推动楼市止跌回稳
近两个月以来，随着政策持续优化和显效，房地产市场呈现止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。但整体而言，“稳楼市”的任务还很艰巨。
国家统计局数据显示，2024年1-11月份， 从房地产投资、房屋施工面积和竣工面积来看，同比下降均超10%。
为此，继中央政治局会议和中央经济工作会议后，此次全国住房城乡建设工作会议（以下简称“全国住建工作会议”）再次强调，明年要“稳住楼市”，“更加系统防范化解风险隐患”。对于“推动楼市止跌回稳”的相关工作，则以“用力”二字予以强调。
根据全国住建工作会议，2025年“稳楼市”的工作包含两个方面：第一，着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持；
第二，着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
有业界观点认为，2025年，影响需求最核心的变量有两个，一是城中村改造项目加速推进，货币化安置等支持到位。二是收储商品房用作保障性住房。叠加因城施策政策措施继续优化，政策组合拳助力市场止跌回稳。
“除了落实好购房方面的存量政策和增量政策，加力实施城中村和危旧房改造外，此次全国住建工作会议还强调‘发挥好住房公积金作用’，这意味着2025年住房公积金的政策会持续发力，地方会有更多动作。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。
成都市城市建设发展研究院副院长冯波进一步对第一财经分析称，对于明年的楼市政策，会继续因城施策调减限制性措施。对于仍在执行限购、限售等限制性政策的城市，可以根据城市房地产市场发展状况，适时调减或取消，让商品住房回归商品属性，更好满足改善性住房需求。
此外，冯波还认为，接下来，针对楼市领域的“积极的财政政策”有望扩围提质，“适度宽松的货币政策”有望更精准有效。
一方面，加大利用专项债收储土地和收购存量商品支持力度，在收购主体、收购价格和住房用途等方面，给予地方政府更大自主权，破解收购政策落地效果不佳等问题；另一方面，可以考虑采取进一步降低房贷利率和开发贷利率等政策工具，有效降低居民购房负担和房地产企业融资成本。与此同时，可以考虑加大央行再贷款和政策性开发性银行专项借款支持力度，在“保交房”相关项目、城中村和危旧房改造等方面提高额度，降低借款利率。
近日召开的国常会也明确，优化完善地方政府专项债券管理机制。要实行地方政府专项债券投向领域“负面清单”管理，允许用于土地储备、支持收购存量商品房用作保障性住房，扩大用作项目资本金范围。
冯波认为，针对明年宏观政策取向，中央近期已释放出“更加积极有为”的信号，明确“加强超常规逆周期调节”。此次全国住建工作会议则进一步释放了房地产领域的积极政策信号。展望后市，房地产领域或将出台更多“超常规”增量政策，助力稳楼市、去库存。
加快构建房地产发展新模式
上个月召开的中央经济工作会议明确，“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”
此次，全国住建工作会议进一步划定了发展“新模式”的五大方向：
一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。
二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。
三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。
四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。
五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。
业界认为，前述五大方向是对此前中央经济工作会议中“有序搭建相关基础性制度”的进一步细化。房地产发展新模式的构建，关乎楼市止跌回稳，也关乎房企转型发展。
严跃进说，在住房供应体系方面，明年要重点关注保障性住房和改善性住房的供给。此次会议对于保障房建设方面的表述有一点重要的变化：2024年对于改善型需求，更多是从需求端进行分析的。但是此次会议比较明确提及了改善性住房的供给，尤其是和好房子进行结合。
中国城市经济学会房地产专委会主任王业强亦对记者分析，新模式下，房地产基础性制度面临较大的变革，必然会对房地产相关产业产生较大的影响。住建部近期推进“好房子”建设，促进房地产高质量发展，建筑、建材相关标准也会相应提高，从而对房地产相关产业产生较大的影响。
根据此次会议，对于建设“好房子”，一方面，提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准；另一方面，支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子，此外，要推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成好房子。
冯波认为，在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，房地产从高速发展转向高质量发展，房地产开发投资、销售等规模可能难以实现过去高速发展时期的水平，房地产发展重点从过去主要看增长速度有多快，转变为主要看质量和效益有多好。与新建商品房开发建设相关的建筑、建材发展速度可能有所回落，但在一些城市房地产逐渐进入存量时代，城市更新、城中村和危旧房改造、旧房装修等方面仍有大量新增建设需求。此外，房地产运营模式正逐渐从增量建设转向增量建设和存量服务并重，与房地产相关的租赁、经纪、物业服务和资产管理业务上升，同样能增加就业岗位。
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